많은 국가들이 자동차나 공장 시설 등에 대한 환경 규제를 강화하고 있다. 자동차의 배기가스나 공장의 오염물질 배출은 눈에 잘 띈다. 이처럼 가시성 높은 분야에서부터 환경 규제가 강화되고 있다. 하지만 눈에 잘 보이지 않는 대규모 에너지 사용처가 있다. 바로 도시의 빌딩이다.

 

전 세계적으로 전체 에너지의 40%를 빌딩이 소비하고 있으며 온실가스 배출량의 21%를 빌딩이 차지하고 있다. 선진국일수록 빌딩의 에너지 사용 비중이 높다. 미국에서는 전체 전기의 70% 이상을 빌딩이 소비하고 있다. 자동차나 트럭 등 운송 수단의 두 배 이상 에너지를 빌딩이 소비하고 있는 셈이다. 신흥국에서도 빌딩이 폭발적으로 증가하고 있다. 중국에서는 매년 7000㎢의 빌딩 공간이 새로 만들어지고 있으며 중국 전체 쓰레기의 30∼40%는 빌딩에서 배출되는 것으로 추산된다.

 

이처럼 빌딩의 에너지 소모량이 급증하고 있지만 이와 관련한 환경친화성 확보 노력은 다른 분야에 비해 뒤처지는 것으로 분석된다. 이는 자동차나 공장과 달리 빌딩의 에너지 사용이나 쓰레기 배출은 사람들의 눈에 잘 띄지 않는다는 사실과 관련이 있다. 빌딩은 도심의 환경을 개선하고 첨단 기술을 활용해 사람들의 삶의 질을 높이는 수단으로 인식된다. 이면에 숨어 있는 에너지 사용이나 온실가스 배출 등은 기업이나 정책 당국자들의 충분한 관심을 모으지 못했다.

 

하지만 빌딩 분야에서도 선도적인 친환경 프로젝트가 진행되고 있다. 한때 세계 최고(最高) 빌딩이었던 타이베이101이 ‘리드(LEED·Leadership in Energy and Environmental Design) 플래티넘(Platinum)’ 인증을 받은 게 그 예다. LEED는 미국 그린빌딩 협의회(US Green Building Council)가 주관하는 친환경 빌딩 등급 시스템으로 세계적 권위를 인정받고 있다. 지속가능한 대지 계획, 물 에너지 등 자원 사용의 효율성, 건축 자재 및 자원 전략 등 6개 분야 34개 항목에 걸친 평가를 통해 인증, 실버, 골드, 플래티넘 등 4개 등급을 부여한다. 플래티넘 등급은 전체 LEED 인증 건물의 5% 이내에만 부여되는 최고 등급으로 타이베이101처럼 초고층 빌딩이 플래티넘 인증을 받은 것은 이번이 처음이다. LEED 인증을 주도한 타이베이101 관계자 및 빌딩 관리 솔루션을 공급한 지멘스와 협력업체 관계자와의 인터뷰를 통해 친환경 빌딩 솔루션 산업에서의 성공 사례가 환경 경영에 주는 시사점을 분석했다.

 

경제성과 라이프사이클 접근법으로 이해관계자를 설득하라

다른 친환경 투자와 마찬가지로 그린빌딩 분야에서도 이익집단 간 이해 상충 문제를 잘 해결해야 한다. 타이베이101의 사례는 이해관계자들의 이익을 어떻게 조율해야 하는지에 대한 좋은 모델을 제시한다.

 

친환경 빌딩 투자는 기본적으로 건물주가 담당한다. 하지만 이로 인해 직접적인 혜택을 보는 당사자는 입주자들이다. 친환경 투자가 이뤄지면 공기의 질이나 채광, 보안, 안전 등 다양한 분야에서 입주자가 혜택을 입는다. 건물주 입장에서 투자금은 당장 들어가지만 입주자 만족도 상승으로 인한 임대 유지 효과는 장기적으로 발생하기 때문에 친환경 투자를 망설일 수 있다.

 

초고층 빌딩 가운데 최초로 친환경 빌딩 최고등급인 LEED 플래티넘 인증을 받은 타이베이101이 이를 기념하기 위해 빌딩 고층부에 LEED란 글자를 표시해 야경을 연출했다.

타이베이101에서는 친환경 투자를 통해 건축주가 실제 얻을 수 있는 단기적 혜택(운영비 절감)과 장기적 이익(친환경성 강화로 인한 입주자 만족도 증가 및 입주율 증가)을 잘 설계해 가장 중요한 이해관계자인 건축주의 적극적인 참여를 유도했다. 실제 타이베이101은 물 재사용 시스템을 도입하고 심야 빙축열 활용 체제를 구축했으며 쓰레기 재활용 시스템 등을 효과적으로 구축했다. 빗물 재활용은 물론이고 사람이 없는 곳에는 조명과 냉난방을 공급하지 않는 등 에너지의 최적 사용 시스템도 구축했다. 친환경 설비와 시스템을 도입하면서 2007년부터 2010년까지 전기 사용량을 29% 절감했으며 이로 인한 비용 절감액은 73만 달러에 이른 것으로 추산된다. 빌딩 운영비용도 2008년에 전년 대비 12.5% 절감한 데 이어 2009년에 5.3%, 2010년에 0.7%를 줄였다. 절감폭은 줄어들고 있지만 비용 절감 추세가 계속 이어지고 있다는 점은 주목할 만하다. 이처럼 단기적인 운영비 절감 같은 가시적 성과가 나타나는 투자가 함께 이뤄져야 건물주의 참여를 유도할 수 있다. 중장기적으로 글로벌 기업들의 친환경 노력이 가속화하고 있기 때문에 높은 친환경 인증을 받은 빌딩에 대한 입주 수요 증가를 기대할 수 있다는 점도 설득 포인트다.

 

친환경 투자 주체인 건축주를 효과적으로 설득하기 위한 또 다른 방안 가운데 하나는 라이프사이클 관점에서 접근하는 것이다. 대부분 건물주는 빌딩 설계와 건설 단계의 비용에 큰 관심을 가진다. 하지만 ‘설계(1∼2년)-시공(2∼5년)-운영·관리(50년 이상)-해체(0∼1년)’의 건물 전체 라이프사이클을 보면 비용 구조가 달라진다. 설계와 시공에 소요되는 비용은 전체 라이프사이클에서 들어가는 비용의 20% 수준이며 나머지 80%는 건물 완공 이후 운영 관리 및 해체 과정에서 사용된다. 80% 가운데 유지 관리 등과 관련한 운영비가 60%, 에너지 비용이 40% 정도로 추산된다. 이런 관점에서 보면 건축비를 아끼는 것도 중요하지만 친환경 투자를 통해 전체 라이프사이클 비용의 80%를 차지하는 운영 관리비를 절감하는 게 경제적으로 더 큰 효과가 있다.

 

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